1인 미용실 창업 시 부동산 비용을 낮추는 방법 (권리금)

창업을 생각하게 되면 가장 먼저 알아보게 되는 게 부동산인데요. 막상 부동산을 찾아가 마음에 드는 상가를 발견하면 보증금이랑 월세만 지불하면 될 줄 알았는데 '권리금'을 내야 한다고 합니다. 오늘은 상가 계약을 하기 전 모르면 손해를 볼 수 있는 권리금에 대해 알아보도록 하겠습니다.

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1. 권리금... 누구냐 넌

상가를 찾기 전 부동산에서  권리금, 무권리금이라고 한 번씩 들어보셨을 거예요. 권리금은 '토지 또는 건물의 임대차에 부수해서 그 부동산이 가지는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인이 임대인에게 지급하는 금전'이라고 사전에 나와있습니다. 

임차인이 임대인에게 지급을 하는 금전이라니! 보증금이랑 월세만 지급하면 되는 줄 알았는데 추가적으로 내야 하는 비용인 거죠. 권리금에 대해 쉽게 알려드릴게요.

 

창업하기 전 상가를 알아보기 위해 길을 걷고 있는 중 위치가 좋은 곳에 있는 미용실이 가게를 이전한다는 현수막을 보게 되었습니다. 부동산을 통해 연락을 해보니 사장님이 권리금을 달라고 하시는 거예요. 사장님께 권리금을 왜 지불해야 되는지 여쭤보니 가게가 처음 생겼을 때 아무것도 없는 상가에서 미용실 오픈을 위해 수도, 전기, 인테리어 시설에 돈을 지불하시고 가게를 운영하셨다고 합니다. 사장님 입장에서는 하나부터 열까지 다 해놓은 미용실을 이득없이 판매할 수 없어서 권리금을 달라고 한 것입니다. 쉽게 말하면 권리금은 가게를 인수할 때 기존 고객과 영업방식을 인계받는 대가로 지급하는 돈이라는 것을 말해요.

 

실제 상거래 관행에 따르면, 토지나 건물의 권리에 관하여 신규 임차인이 이전 임차인에게 지급하는 대가로 사용되고 있습니다. 권리금은 3가지로 나눠질 수 있는데요. 권리금의 종류에 대해서 알아볼게요.

 

2. 권리금의 종류

권리금은 영업 권리금, 바닥 권리금, 시설 권리금으로 구분할 수 있어요. 영업권리금이란, 영업 순수익에 대한 보상을 뜻하고 바닥권리금은 해당 건물이 가지고 있는 입지에 대한 보상이에요. 마지막으로 시설권리금은 기존 세입자가 해당 건물에 투자했던 시설에 대한 권리금입니다. 그럼 아래에서 하나씩 자세히 알아보도록 할게요.

1. 영업 권리금

영업 권리금은 시설물이나 물품, 인테리어 비용과 다르게 무형의 자산을 인수하는 것을 말합니다. 예를 들면 미용실의 고객 수, 학원의 학생 수 이런 것을 뜻해요. 영업 권리금을 지불해야 하는 상황이 생길 때 얼마의 금액을 지불해야 하는지 알려드릴게요. 가게 계약 종료 직전 6개월에서 1년간 해당 매장의 영업을 통해 발생하는 평균 매출에 경비를 모두 제외하고 남은 순수익이 200만 원이라고 가정을 한다면 200만 원(평균 순수익) X 12개월을 한 2,400만 원이 영업 권리금이라는 것입니다.

 

영업 권리금을 지불할 때 기존 임차인은 양도 후 같은 업종을 근처의 거리에 창업하지 않거나 기존 영업장에서 취득한 고객의 정보로 영업을 하여 새로운 영업점에 피해를 주지 않을 것이라는 약속을 계약서에 명시할 수 있어요.

 

2. 바닥 권리금

바닥 권리금은 영업하기 적합한 위치의 상권 자체에서 나오는 기본적인 영업력에 대한 권리금을 뜻합니다. 쉽게 말해서 자리 값이라고 볼 수 있죠. 바닥 권리금이 높을수록 유동 인구가 많고 장사가 잘 된다는 것을 알 수 있습니다. 하지만 좋은 장소에 위치한 것이 아니면 굳이 바닥 권리금을 지불하면서 까지 상가를 계약할 이유는 없어요. 바닥권리금의 경우 타 권리금과 달리 산정하는 특별한 기준이 없습니다. 그렇기 때문에 주변 시세를 잘 확인해보고 비교해볼 필요가 있습니다.

 

3. 시설 권리금

시설 권리금은 기존 가게에 설치된 비품, 시설, 인테리어와 같이 기본 시설을 인수하면서 발생하는 권리금입니다. 주의해야 할 점은 기존 가게의 인테리어가 3년이 지났으면 따로 지불하지 않는 경우가 있으니 시설 권리금을 필수로 지불할 필요는 없습니다. 또한 시설에 투자한 금액에 전체를 지불하는 것이 아닌 시설 투자 후 매년 발생하는 감가상각(약 20%/년)을 뺀 금액이 시설 권리금입니다. 예를 들어 기존 세입자가 2년 전 5,000만 원의 비용을 들여 시설을 완비하였다면 2년간의 감가상각비인 2,000만 원을 제외한 3,000만 원이 시설 권리금이라고 보시면 됩니다. 추가적으로 시설 권리금을 지불해야 할 경우 주의해야 할 사항이 있습니다. 그럼 하나씩 알아볼게요.

 

1) 시설 및 비품을 인수할 시 상태를 꼭 확인해야 합니다.

2) 불법 시설물 여부도 확인을 해주셔야 하는데요. 만약 불법 시설물에 대해 알지 못하고 인수를 했을 시 이행강제금의 문제가 발생될 수 있습니다. 따라서 계약서를 작성 시 특약 사항으로 불법 시설물에 대한 책임을 명확하게 적으시는 게 좋아요.

3) 물품 목록을 작성하여 계약한 이후 인수 시 차이점이 없는지 확인을 해야 합니다.

4) 인수하는 물품 중 대여물품이나 시설물을 반드시 확인해주세요.

5) 기존 임차인의 채무 관계로 인해 물품이나 시설물 등에 대해 양도 담보 설정을 할 수도 있으니 꼭 확인을 하신 후 추후 발생할 수 있는 일에 대한 책임을 명확하게 하는 특약이 필요합니다.

 

3. 주의 사항

권리금에 대해 주의할 점은 권리금을 지불해야 하는 상가도 있고 무권리금으로 계약이 가능한 상가도 있습니다. 하지만 무권리금이라고 해서 '모든 권리금을 받지 않겠다는 뜻이 아닌 바닥 권리금만 받지 않겠다.'라는 뜻일 수 있으니 계약 시 임차인에게 잘 확인하시고 계약 기간이 만기 된 빈 상가일 경우 권리금 지불을 하지 않으셔도 됩니다. 

최근 상가임대차 보호법이 개정되면서, 계약이 만기 되어 퇴거를 할 때 새로운 임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장해 주고 있다는 것도 알아두시면 좋아요,

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권리금에 대해 알아보았는데요. 소형 뷰티샵을 창업하실 때 월세와 보증금 외에도 꽤 많은 비용의 권리금을 지불해야 하는 경우가 있습니다. 공유 미용실 #아데르에서는 권리금 없이 좋은 입지와 인테리어를 그대로 이용할 수 있어 창업을 희망하는 미용사분들이 입점하고 계신데요. 지금 아데르에서 입주 상담을 신청하시고 나에게 꼭 맞는 위치에 창업해보는 게 어떨까요?

국내 대표 공유 미용실, 아데르